ВКР Оценка рыночной стоимости земельных участков (на примере Геолидер)

Цель работы: изучение процесса оценочных работ по определению рыночной стоимости земельного участка.

На основании цели работы были сформулированы следующие задачи:

1. Провести анализ теории и законодательного регулирования оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, рассмотреть подходы и методы оценки.

2. Изучить процесс оценки рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода на примере ООО «Геолидер».

3. Рассмотреть актуальные проблемы оценки объектов недвижимости и предложить пути их решения.

Объект исследования: земельный участок с кадастровым номером 78:11:0560602:11.

Предмет исследования: является кадастровые работы, по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Введение. 3

Глава 1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков 5

1.1. Общие сведения о рыночной стоимости земельных участков. 5

1.2. Нормативно-правовое регулирование оценки рыночной стоимости земельных участков. 9

1.3. Характеристика подходов и методов определения рыночной стоимости. 12

Глава 2. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка на примере ооо «геолидер». 20

2.1. Характеристика объекта и анализ рынка земельных участков санкт-петербурга 20

2.2. Обоснование выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости земельного участка. 35

2.3. Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода. 40

Глава 3. Проблемы и пути совершенствования оценки объектов недвижимости. 51

3.1. Актуальные проблемы оценки объектов недвижимости. 51

3.2. Пути совершенствования оценки объектов недвижимости. 58

Заключение. 63

Список используемой литературы.. 66

Приложения 72

Нормативно правовые акты

1.    Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

2.    Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред. от 30.12.2015) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

3.    Гражданский кодекс Российской Федерации. Первая часть № 51-ФЗ от 30.11.1994 (ред. от 29.12.2017) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

4.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

5.    Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая № 117-ФЗ (ред. 27.12.2019, с изм. от 28.01.2020). // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

6.     «Конвенция о защите прав человека и основных свобод» (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) (вместе с «Протоколом [N 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом N 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), 2Протоколом N 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984)) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

7.    «Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 11.07.2016) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

8.    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (последняя редакция) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

9.  Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (последняя редакция) // СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/

10.  ФСО № 1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва

11.  ФСО № 2 – Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва

12.  ФСО № 3 – Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва

13. ФСО № 4 – Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 22 октября 2010 г. № 508 г. Москва

14. ФСО № 5 – Федеральный стандарт оценки «Порядок экспертизы проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 февраля 2017 г. № 71 г. Москва

15. ФСО № 7 – Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости, утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611

16.  ФСО № 9 – Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 июня 2015 г. № 327

17.  ФСО № 10 – Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 июня 2015 г. № 328

18. ФСО № 12 – Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 ноября 2016 г. № 721

19. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860)

20. Стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Справочная литература

21.  Справочник оценщика недвижимости — 2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Нижний Новгород, 2018 г.

22. Сборник рыночных корректировок (СРК-2019) / Под ред. канд. техн. наук Е. Е. Яскевича. — М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2019.

Учебная литература

23.  Асаул, А. Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. – СПб.: ИПЭВ, 2012. – 472 с.

24.  Батура, О.В. О периодичности кадастровой оценки земель населенных пунктов / О.В. Батура, С.А. Шавров // Труды БГТУ. – Сер.Экономика и управление. – 2015. – № 7. – С. 172–176.

25. Боголюбов, С.А. Земельное право [Текст] / С.А. Боголюбов. – М. : Юрайт, 2015. – 306 с.

26. Буянов, А.Ю. Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать / А.Ю. Буянов // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. – № 3 (150). – С. 58–64.

27. Григораш Е.В. Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости / Е.В. Григораш, Н.В. Невинская, Г.А, Олейников // Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. – 2016. – № 4 (19). – С. 43–51.

28.  Колиева А.Э. Правовое регулирование оценки земельных участков / А.Э. Колиева, Е.В. Фесенко // Тенденции развития науки и образования. – 2018. – № 42-3. – С. 11–14.

29. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. – М.: Феникс, 2016. – 224 c.

30. Нагаев, Р.Т. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика. / Р.Т. Нагаев, Л.Г. Ибрагимов; под ред. Р.Т. Нагаева. – Казань: Изд-во «Дом печати», 2016. – 81 с.

31. Назаров, К.С. Проблемы и противоречия кадастровой оценки земельных участков / К.С. Назаров // Аграрная Россия. – 2015. – № 10. – С. 38–41.

32. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2010.

33. Романова, Г.В. Земельное право: курс лекций для бакалавров [Текст] : учебник / Г.В. Романова. – М.: ЮСТИЦИЯ, 2016. – 188 с.

34. Слугин О.В., Еберзина Н.Л. Оценка недвижимости: учебное пособие / О.В. Слугин, Н.Л. Еберзина; под ред. М.А. Касаткина – Владивосток: ВГУЭС, 2004. – 84 с.

35.    Улицкая, Н.Ю. Аксиологический подход при оценке рынков городской земли для потребителей жилья / Н.Ю. Улицкая, М.С. Акимова // Проблемы развития территории. – 2016. – № 1 (81). – С. 48–64.

36. Учинина, Т.В. Проблемные вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков / Т.В. Учинина, К.Н. Строкина, Н.В. Усанова // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6. – С. 517.

37. Шейнин, Л.Б. Земельное право России [Текст] : учебн. пособие / Л.Б. Шейнин. – М. : Эксмо, 2017. – 147 с.

38. Шульцева С.М. Анализ увеличения количества споров о результатах определения кадастровой стоимости / С.М. Шульцева // Молодой ученый. – 2019. – № 3. – С. 306–309.

 Электронные ресурсы

39.   Генеральный план города Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] – URL: https://kgainfo.spb.ru/zakon/generalplan/

40. Недвижимость в России и за рубежом [Электронный ресурс] – URL: https://rosrealt.ru/

41. Официальный сайт Авито [Электронный ресурс] – URL: https://www.avito.ru/sankt-peterburg

42. Официальный сайт Красногвардейского района г. Санкт-Петербург [Электронный ресурс] – URL: https://www.gov.spb.ru/gov/terr/krasnogvard

43. Официальный сайт ООО «Геолидер» [Электронный ресурс] – URL: www.geoleader.su

44. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс] – URL: www.rosreestr.ru

45. Официальный сайт СтатРиэлт [Электронный ресурс] – URL: https://statrielt.ru/statistika-rynka

46. Официальный сайт Циан [Электронный ресурс] – URL: https://spb.cian.ru/

47. Правила землепользования и застройки города Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] – URL: http://kgainfo.spb.ru/zakon/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojk/

48. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] – URL: https://pkk.rosreestr.ru/

49.   Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: общие тенденции за период 01 августа – 01 января 2021 г. [Электронный ресурс] – URL: http://www.juryst.ru/analytic.html. – Загл. с экрана.

50. Федеральная служба государственной статистики (Росстат) [Электронный ресурс] – URL: http://www.gks.ru