ВКР Особенности применения метода прямой капитализации при оценке коммерческой недвижимости

Цель исследования: проанализировать практические и теоретические особенности применения метода прямой капитализации при оценке коммерческой недвижимости (на примере нежилого здания с кадастровым номером 11:20:0602016:1199).

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) изучить основные понятия, принципы и стандарты оценочной деятельности;

2) рассмотреть виды стоимости, определяемые при оценке;

3) привести характеристику подходов и методов оценки;

4) охарактеризовать объект исследования;

5) провести анализ рынка коммерческой недвижимости, в котором расположен объект исследования;

6) определить стоимость коммерческой недвижимости методом прямой капитализации.

Объектом исследования является оценка объекта коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются особенности метода прямой капитализации при оценке объектов коммерческой недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ. 5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  8

1.1 Основные понятия, принципы и стандарты оценочной деятельности. 8

1.2 Виды стоимости, определяемые при оценке. 12

1.3 Характеристика подходов и методов оценки. 16

2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ.. 24

2.1 Характеристика объекта оценки. 24

2.2 Анализ рынка недвижимости. 29

2.3 Определение стоимости коммерческой недвижимости методом прямой капитализации. 35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 51

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 54

ПРИЛОЖЕНИЕ А. Фотографии объекта. 59

ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Цены предложений по аренде и продаже коммерческой недвижимости. 60

ПРИЛОЖЕНИЕ В. Расчет рыночной стоимости. 71

1.                Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон № 135-ФЗ: [принят Государственной думой 16 июля 1998 года: одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года]. - URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.05.2021). - Текст: электронный.

2.                Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон № 237-ФЗ: [принят Государственной думой 22 июня 2016 года: одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года]. - URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.05.2021). - Текст: электронный.

3.                Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1): утвержден и введен в действие Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297. - Москва: Минэкономразвития России, 2015. - Текст: непосредственный

4.                Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298. - Москва: Минэкономразвития России, 2015. - Текст: непосредственный

5.                Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299. - Москва: Минэкономразвития России, 2015. - Текст: непосредственный

6.                Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508. - Москва: Минэкономразвития России, 2010. - Текст: непосредственный

7.                Федеральный стандарт оценки «Порядок экспертизы проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 февраля 2017 г. № 71. - Москва: Минэкономразвития России, 2017. - Текст: непосредственный

8.                Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. - Москва: Минэкономразвития России, 2014. - Текст: непосредственный

9.                Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 1 июня 2015 г. № 327. - Москва: Минэкономразвития России, 2015. - Текст: непосредственный

10.           Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 1 июня 2015 г. № 328. - Москва: Минэкономразвития России, 2015. - Текст: непосредственный

11.           Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО № 12), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30 ноября 2016 г. № 721. - Москва: Минэкономразвития России, 2016. - Текст: непосредственный

12.           Международные стандарты оценки. 2005. МСО 2005: аутентичный перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) 9 февраля 2005 г. / международная редкол.: гл. ред.: Г. И. Микерин и др. ; пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова. - Москва: Российское об-во оценщиков, 2006. - 7-е изд. - 412 с. - ISBN 5-93027-020-1. - Текст: непосредственный.

13.           Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 декабря 2015 г. №217н. - Москва: Минфин России, 2015. - Текст: непосредственный

14.           Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. Н. Бердникова. - Москва: Юрайт, 2018. - 206 с. - (Бакалавр. Академический курс). - ISBN 978-5-534-00782-4. - Текст: непосредственный.

15.           Гамидов, Ш.А. Принципы оценки недвижимости как теоретическая основа определения ее стоимости / Ш. А. Гамидов - Текст: электронный // Теоретические и практические проблемы развития современной науки. XIII Международная научно-практическая конференция. - 2017. - С. 63-65. https://www.elibrary.ru/item.asp?id=32648399 (дата обращения: 15.05.2021). - Режим доступа: Научная электронная библиотека eLIBRARY.RU.

16.           Мейрамбек, А.Б. Оценка коммерческой недвижимости / А.Б. Мейрамбек - Текст: электронный // Молодой ученый. - 2020. - № 16 (306). - С. 265-268. - URL: https://moluch.ru/archive/306/68879/ (дата обращения: 17.05.2021).

17.           Общественный проект «Дом.МинЖКХ.РУ». Сайт общественного инициативного проекта по раскрытию информации о состоянии жилого фонда в Российской Федерации. - Москва. - Обновляется в течение суток. - URL: https://dom.mingkh.ru (дата обращения: 19.05.2021). - Текст: электронный.

18.           Официальный портал администрации МОГО «Ухта». - Ухта. - Обновляется в течение суток. - URL: https://mouhta.ru/ (дата обращения: 19.05.2021). - Текст: электронный.

19.           Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. - Москва. - Обновляется в течение суток. - URL: https://torgi.gov.ru/index.html (дата обращения: 19.05.2021). - Текст: электронный.

20.           Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков», утверждены советом Ассоциации «Русское общество оценщиков» от 29 декабря 2020 г. протокол № 29. - Москва: СПОД РОО, 2020. - Текст: непосредственный

21.           Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия. / под редакцией Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: ИНФОРМ-Оценка, 2020. - 368 с. - (Справочное пособие). - ISBN 978-5-6041406-2-8. - Текст: непосредственный.

22.           Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Полная версия. / под редакцией Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: ИНФОРМ-Оценка, 2020. - 208 с. - (Справочное пособие). - ISBN 978-5-6041406-3-5. - Текст: непосредственный.

23.           Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7). Издание обновленное и расширенное. / под редакцией Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: ИНФОРМ-Оценка, 2017. - 111 с. - (Справочное пособие). - ISBN 978-5-9909809-1-4. - Текст: непосредственный.

24.           Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. - Москва. - Обновляется в течение суток. - URL: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-2020-godu-kak-ponyat-effektivnost-vlozheniy/ (дата обращения: 19.05.2021). - Текст: электронный.

25.           Тарута, С. В. Особенности оценки объектов коммерческой недвижимости / С. В. Тарута, М. Е. Глущенко, М. С. Квашнина, Д. П. Маевский - Текст: электронный // Экономика сферы сервиса: проблемы и перспективы. Материалы III Межвузовской научно-практической конференции. Под общей редакцией А. С. Полынского. - 2017. - С. 49-52. https://www.elibrary.ru/item.asp?id=30425409 (дата обращения: 15.05.2021). - Режим доступа: Научная электронная библиотека eLIBRARY.RU.

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми: официальный сайт. - Сыктывкар. - Обновляется в течение суток. - URL: https://komi.gks.ru/ (дата обращения: 19.05.2021). - Текст: электронный.