Тема 2: Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
Тема 2: Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
Практические задания для выполнения:
Задание 1. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно, что:
- современные стандарты требуют установки в здании кондиционера (К), стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве (Кс) – 110 тыс. руб.
- установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость (ЭА), составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры (ЭАи) – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры (ДЭА) – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов (ВМ) – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры (СЭАн) – 190 тыс. руб.
- в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет (СТс) 800 тыс. руб., физический износ (Иф) – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада (СТл) – 80 тыс. руб.
Задание 2. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно, что:
- при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки (ПДч), составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий (Нк) – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания (СТспт)– 150 тыс. руб.
- оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания (ВС) 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа (ВСа) 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне (ФИ) 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) (ИЗД), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий (Кк) составляет 10%.
