Синергия Практика оценки стоимости недвижимости 96 из 100 скрин оценки приложен ВСЕ 20 ЗАДАЧИ РЕШЕНИЕ

Синергия Практика оценки стоимости недвижимости 96 из 100 скрин оценки приложен

Задание ниже и приложено в демо-файлах, все задачи с ПОДРОБНЫМ, ВЕРНЫМ решением

________________________________________________________________

Если Вам нужны еще какие-то работы, но Вы не нашли их в моем магазине – пишите мне в личные сообщения, я выложу!

Мой профиль: https://studwork.ru/info/527571

Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ.

Практикум по дисциплине

«Основы оценки стоимости недвижимости»

Выполнил(а): ФИО

Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?

Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.

Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?

Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.

Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:

1) первоначальный взнос ¾ 500 тыс. руб.;

2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет ¾ 200 тыс. руб.;

3) процентная ставка ¾ 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?

Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Вариант использования

офис

магазин

кафе

1.

Площадь помещения, м2

1000

2.

Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год

24000

25500

23000

3.

Потери от недоиспользования, %

10

10

10

4.

Операционные расходы, руб./м2 в год

2500

2500

3500

5.

Ставка капитализации, %

15

15

15

6.

Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.

0

200000

0

Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

1-й год – 500; 2-й год - 1200; 3-й год – 1250; 4-й год – 1300.

В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Вариант использования

Прогнозный период

Постпрог-нозный период

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки

Объект-аналог

В центре

В спальном районе

В промзоне

В центре

В спальном районе

В промзоне

Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

…

…

…

…

…

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

-

155

147

140

Время продажи

10 апреля 2013

Апрель 2013

Январь 2013

Октябрь 2012

Корректировка на время продажи

-

Скорректированная цена

-

Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки

Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналоги

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

Стоимость объекта оценки

Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 1700 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.

70000

Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки

2,67

Прибыль предпринимателя

25%

НДС

18%

Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания

Характеристика материалов здания

Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физиче-ского износа, %

Удельный вес элемента, %

Фундамент

Железобетонный

Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины

30

5

Стены и перегородки

Железобетонные панели

признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.

20

14

Перекрытие

Железобетонные плиты

Трещины в стыках, мелкие трещины

20

25

Крыша / Кровля

Рулонная по бетонному основанию

Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный

40

6

Полы

Плиточные

Стирание поверхности в ходовых местах

20

8

Проемы

Оконные: двойные створные, двери: филенчатые

Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

Двери – полотна вполне исправны

10

10

Отделка

улучшенная штукатурка с высококачественной окраской

Частичное осыпание штукатурки

20

9

Санитарно-технические и электротехнические устройства

Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение

Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;

30

20

Прочие работы

Отмостки

Трещины

40

3