Оценка стоимости недвижимости

С развитием рынка земельных отношений в России роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение операций с земельными участками и эффективное пользование землёй. Для принятия экономически обоснованных решений необходимо располагать объективной информацией о стоимости земельного участка. Поэтому проведение оценки земли или земельного участка становится необходимостью.
Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.
Земельный участок выступает неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.
Касаемо владения землёй, актуальным для собственника вопросом является исчисление и уплата налога на землю. Налогооблагаемой базой для указанного налога, согласно налогового кодекса РФ является кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяется согласно земельного законодательства РФ. Так же отметим, что земельным законодательством (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ) предусмотрено - « В случаях определения рыночной стоимости зе-мельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».
Кадастровая оценка земли проводится методом массовой оценки, при этом может не учитываться ряд важных факторов влияющих на размер стоимости конкретного земельного участка, это может привести к различию кадастровой и рыночной стоимостей.
И если кадастровая стоимость земельного участка в кадастровом учете оказывается зна-чительно большей чем рыночная стоимость, то и сумма налога на землю будет ощутимо боль-ше. Это обстоятельство объясняет заинтересованность собственников земли в проведении не-зависимой оценки земельных участков и последующим уменьшением налогооблагаемой базы

Введение………………………...................................................................................................................................3
Глава 1- Теоретическая часть
1. Общая характеристика земли как объекта оценки ………………….………………………...………..………3
1.1. Земельные отношения ………………………………………...……………………………….…..…….…….3
1.2. Специфика земли как объекта оценки …………………………………………………………….…..............6
2. Методическое обеспечение оценки стоимости земельных участков …………….........…….……………….8
2.1. Методологические проблемы оценки стоимости в отношении земельных участков…........…..….....….8
2.2. Методика оценки рыночной стоимости земельных участков……………………………........................10
3. Организация работ и составление отчета по оценке....................................................................................26
Глава 2 – Практическая часть
Аннотация…..…………………………………………………………………………………..………..……..34
1.1. Основные факты и выводы…………………………………………………………………………………34
1.2. Задание на оценку……………………………………………………………………………….…………..34
1.3. Сведения о Заказчике и об Оценщике……………………………………………………..………..……...35
1.4. Прочие обязательные сведения ………………………………………………………..…………..……….36
1.5. Основные допущения и ограничивающие условия …………..……………………………...…………36
1.6. Заявление о соответствии (сертификат стоимости) …………………………………………....…………38
1.7 Основные понятия и определения, используемые в отчете …………………………………..……….38
1.8. Объем и этапы исследования …………………………………………………………………..…………...39
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ …………………………………..………….….40
2.1. Описание местоположения объекта оценки ……………………………………………………..……...…40
2.2. Описание объекта оценки …………………………………………………………………………….……41
3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ……………………………………………………………...……...44
3.1 Макроэкономический анализ ………………………………………………………………………..………44
3.2. Социально-экономическая ситуация в Nской области и в г. Nе …………………...…...45
3.3. Обзор рынка недвижи

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
3. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" утверждены Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г.
4. “Международные стандарты оценки” Международного комитета по стандартам оценки, русское издание, под. ред. Г.И. Микерина, Москва, 2000 г.
5.Сборник № 7: «УПВС зданий и сооружений машиностроительной промышленности», таблица 14;
6.Сборник индексы цен в строительстве регионального центра по ценообразованию в строительстве территориального строительного комитета Администрации Nской области.
7.Статья "Безрисковая ставка доходности", Ткачук А.Ю., "Вопросы оценки", 2000 г., № 3, стр. 71.
8.Статья «Опыт расчет примерного коэффициента капитализации, валового рентного множителя и коэффициентов подобия для жилой недвижимости» руководителя экспертного отдела Российского общества оценщиков В.А. Шакина (ж. «Российский оценщик» № 1-2, 2000г.).
9.ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Утверждены Приказом №446 Госражданстроя от 24 декабря 1986 г.
10.Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., «Дело Лтд», 1995 г.
11.В.С.Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, учебник «Введение в теорию оценки недвижимости», Москва, 1998г.
12.Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия?. М., Финстатинформ, 1996.
13.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.
14.Т. Саати. Принятие решений. Подход анализа иерархий //М. «Радио и связь», 1993.
15.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998.
16.Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.