Исследование эффективности использования вариантов недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные здания, сооружения, производственные, складские, торговые и прочие помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит основной базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит постепенное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Объектом исследования данной работы является вторичный рынок жилья.

Содержание. 2

Введение. 4

Глава 1. Исследование вариантов использования вторичной недвижимости. 5

Глава 2. Теоретические основы анализа наиболее эффективного использования земельных участков 10

2.1. Теоретические и методологические предпосылки исследования. 10

2.1.1. Концепция стоимостного подхода к оценке эффективности использования. 10

2.1.2. Методы финансового менеджмента по управлению стоимостью компании. 18

2.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 37

2.1.4. Методология оценки стоимости прав на земельные участки. 42

2.2. Формулировка и обоснование гипотезы исследования. 50

2.3. Анализ рынка земельных участков под жилищное строительство в Московской области 51

2.3.1. Характеристики земельного фонда Московской области и его сегментация. 51

2.3.2. Состояние рынка земли Московской области. 61

2.3.3. Прогноз высвобождения земель сельскохозяйственного назначения и перевода их в категорию земель поселений или изменение вида их разрешенного использования. 68

Глава 3. Анализ специфики использования земельных участков под жилищное строительство 71

3.1. Характеристика рассматриваемого земельного участка. 71

3.1.1. Место расположения. 71

3.1.2. Инфраструктура земельного участка. 71

3.1.3. Топографическая характеристика. 75

3.1.4. Размеры и конфигурация участка. 77

3.1.5. Юридический статус. 78

3.2. Сравнительная характеристика существующих моделей обоснования варианта наиболее эффективного использования. 79

3.2.1. Модель жилой застройки. 79

3.2.2. Модель торгового центра. 79

3.2.3. Модель здания гостиницы.. 82

3.3. Методика построения экономико-математических моделей. 83

3.3.1. Последовательность построения экономико-математических моделей. 83

3.3.2. Факторы, показатели и параметры модели эффективности использования. 91

3.3. Модифицированный подход к анализу наиболее эффективного использования земельных участков. 101

3.3.1. Обобщенный алгоритм анализа. 101

3.3.2. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки. 104

3.3.3. Экономико-математическая модель анализа. 106

Глава 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости 112

Список использованных источников. 125

1)   Экономика недвижимости / М.А. Афонасова - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

2)   Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2,3,4: офиц. текст по состоянию на 1 апреля 2010 г ./М-во юстиции Рос. Федерации. - Нск.: Сибирское Университетское издательство, 2010. - 473 с.

3)   Оценка собственности и рынок недвижимости / М.М. Ковалев, Н.Ю. Трифонов - Минск: 2003 . - 208 с.

4)   О залоге Федеральный закон РФ от 26.07.2006 N 129-ФЗ // Российская газета - 2006. - 19 июля. - С.7.

5)   О земельной реформе закон РСФСР о 23.11.90 N 374-1 // Российская газета - 2007- 27 марта - С.14.

6)   О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий: Указ Президента РФ от 25.03.1992 г. №301 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ - 2000. - № 14. - Ст. 761.

7)   О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей: Указ Президента РФ от 07.12.1993 №2118 // Собрание актов Президента и Правительства РФ - 2000. - № 50. - Ст. 8.

8)   Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа : httрs://studореdiа.ru

9)   Хан Д. Планирование и контроль: концепция контролинга: Пер. с нем. под ред. А.А. Турчака, Л.Г. Головача, М.Л. Лукашевича. - М.: Финансы и статистика, 2007.

10)                      Ковалев ВВ. Введение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2009.

11)                      Бернстайн Л. А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ. - М.: Финансы и статистика, 1996; Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

12)                      Рассказов СВ., Рассказова А.Н. Стоимостные методы оценки эффективности

13)                      менеджмента компании // Финансовый менеджмент. 2002. №3. С. 71-84.

14)                      Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. - 2-е изд. / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2000.

15)                      Уолш К. Ключевые показатели менеджмента. Как анализировать, сравнивать и

16)                      контролировать данные, определяющие стоимость компании. / Пер. с англ. - М.: Дело, 2000.

17)                      Харитонов А.Ю. «Стоимость компании» - один из ключевых показателей эффективности управления предприятием // Повышение конкурентоспособности предприятий и

18)                      организаций: сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, 2003.

19)                      Соореr S., Сrоwthеr D., Dаvis D., Dаvis M. Rеturn оn Invеstmеnt // Mаnаgеmеnt Ассоunting. Junе 2000, Vоl. 78, Issuе 6. - Р. 38-46.

20)                      Стратегии бизнеса: аналитический справочник / Под ред. Г.Б. Клейнера. - М.: «КОНСЭКО», 1998. - С.102.

21)                      Бердникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятий. - М.: ИНФРА-М, 2003; Григорьева И.Л., Филиппов Л.А. Недостатки оценочной деятельности и их

22)                      устранение // Вопросы оценки. - 2003. - № 4; Коупленд Т.Коллер Т., Мурин Дж.

23)                      Стоимость компаний: оценка и управление. - М., 2007; Ревуцкий Л.Д. Пути и возможные перспективы рационализации методов оценки рыночной стоимости предприятий и других бизнес-объектов // Вопросы оценки. - 2003. - № 3; Рош Д. Стоимость компании. От

24)                      желаемого к действительному. - Минск, «Гревцов Паблишер», 2008 и др.

25)                      Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Об одной из проблем применения затратного подхода // Вопросы оценки. - 2003. - № 2.

26)                      Коупленд Т. Коллер Т., Мурин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление.- М., 2007. - С.112.

27)                      Бригхем Ю., Гапеиски Л. Финансовый менеджмент: Полный курс: В 2-х т. / Пер. с англ. под ред. В.В. Ковалева. СПб.: Экономическая школа, 1997. Т. 1.

28)                      Бусыгин А.В. Предпринимательство. - М.: Интерпракс, 1994.

29)                      Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и инновации. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

30)                      Гитман Л., Джоик М. Основы инвестирования: Пер. с англ. - М.: Дело, 1997.

31)                      Горшеиина НС, Аичиков Э.В. Проблемы реструктуризации предприятий лесного сектора // Лесная промышленность. 2003. № 1. С. 7-8.

32)                      Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ и ч. 2 от 06.01.1996 № 14-ФЗ.

33)                      Григорьев ВВ., Островкин ИМ. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.- практ. пособие. -М.: Дело, 1998.

34)                      Григорьев ВВ., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. -М.: Инфа-М, 1997.

35)                      Грузинов В.П. Экономика предприятия и предпринимательство. -М.: СОФИТ, 1994.

36)                      Гультй А. Подход к отбору акций в инвестиционный портфель на примере телефонных компаний России // Рынок ценных бумаг. -1998. №13.

37)                      Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, Академия оценки, 1996.

38)                      Доклад заместителя Министра Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства А.Б. Кашеварова на конференции «Слияния и

39)                      поглощения в России». Москва. 04.11.2003г.

40)                      Жири-Делуазон Ф., Ленайзен фон Э. Стоимость оценки стоимости //Рынок ценных бумаг. 1998. № 8. С. 6-10.

41)                      Именитова Е. Методы оценки рыночной стоимости акций // Рынок ценных бумаг. - 1997. № 20. С. 5-10.

42)                      Калинин Д. Как определить «настоящую» цену инвестиционного проекта? // Рынок ценных бумаг. 2000. № 24. С. 62-64.

43)                      Калинин Д. Новые методы оценки стоимости компаний и принятия инвестиционных решений //Рынок ценных бумаг. 2000. № 8. С. 43-46.

44)                      Ким М.Ю. Основные методы оценки стоимости предприятий в условиях переходной экономики России // Проблемы прогнозирования.-2002. № 5. С. 145-153.

45)                      Ковалев ВВ. Введение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2009.

46)                      Кожевников Д. Применение моделей реальных опционов для оценки стратегических проектов // Рынок ценных бумаг. 2000. № 24. С. 65-69.

47)                      Кожин А.Е. Экономическая эффективность вертикальной интеграции лесопромышленных предприятий» // Лесной журнал. 2001. № 5-6. С. 174-181.

48)                      Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.

49)                      Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003; Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995; Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие.: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994; Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.

50)                      Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996; Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФА-М., 1997; Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1998; Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности. М.: Финансы и статистика, 2005; Криворотов В.В. Управление стоимостью: Оценочные технологии в управлении предприятием: Учебное пособие по специальности «Финансы и кредит» / В.В. Криворотов, О.В. Мезенцева. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 111 с.

51)                      Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1998.

52)              Баркалов С.А., Бакунец О.H., Гуреева И.В., Колпачев В.Н., Руссман И.Б. Оптимизационные модели распределения инвестиций на предприятии по видам деятельности. М., 2002.

53)              Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М., 2002.

54)              Новицкий Н.И., Горностай Л.Ч., Горюшкин А.А. Организация, планирование и управление призводством. Практикум (курсовое проектирование). Учебное пособие. М., 2006.