Экономика недвижимости
Здравствуй, друг! Если нужны ещё контрольные работы или ответы на тесты, пиши в личку. Все контрольные были проверены преподавателями и оценены на положительную оценку в название файла указан процент, НЕ ЗАБУДЬ ОБЯЗАТЕЛЬНО % УДАЛИТЬ ПРИ ЗАГРУЗКЕ ФАЙЛА НА ПОРТАЛ. Так же можете ознакомится с базой готовых работ https://studwork.ru/shop?user=124542
Задание 1 100%
ТК – 7. Задание
1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дачи.
Площадь дома – 115 м2 .
Стоимость 1 м2 здания – 12000 рублей.
Площадь гаража – 60 м2.
Стоимость 1 м2 гаража – 7800 рублей.
Стоимость всех других сооружений на даче – 28000 рублей.
Неустранимый физический износ дачи – 9500 рублей.
Устранимый физический износ – 12000 рублей.
Устранимое функциональное устаревание – 8500 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка – 35000 рублей
2.Определить накопленный износ методом сравнения продаж (табл.1).
Таблица 1
Расчет накопленного износа
Показатель Объект 1 Объект 2 Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн.руб.
250
300
370
Стоимость участка земли,
млн. руб.
50
70
120
Рыночная цена здания,
млн. руб.
300
370
490
Текущая воспроизводственная стоимость, млн. руб.
260
310
340
Накопленный износ, млн. руб. 40 60 150
Износ в процентах от воспроизводственной стоимости
15,4
19,4
44,1
Средний процент износа 26,3
3.Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 рублей, общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости.
4. Оценить эффективный возраст здания по результатам продаж, если стоимость продажи 750000 рублей, стоимость участка 170000 рублей, а стоимость воспроизводства 740000 рублей. Срок экономической жизни здания 120 лет.
5. Определить неустранимый функциональный износ.
Анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 20000 рублей за 1 м2 . Площадь здания – 700 м2, Стоимость системы электрообогрева полов при строительстве здания – 100 млн. руб. Коэффициент капитализации для здания – 12%.
6. Произвести расчет потери стоимости здания, связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м2. Площадь здания – 600 м2. Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.
7. Определить полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости.
Восстановительная стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составляет 24,5 тыс.руб. Площадь объекта составляет 86 м2.
Потребительские качества объекта характеризуются следующими поправочными коэффициентами (табл. 3).
Таблица 3
Потребительские качества объекта
Наименование коэффициента Значение
Характеристика района
1.Социальная инфраструктура (присутствие всех социальных услуг) 1,02
2.Удаленность от центра (центр) 1,10
3.Транспортная доступность (все виды транспорта) 1,05
4.Расстояние до остановки (в пределах 500 м) 1,00
Характеристика дома
1.Год постройки (10-15 лет) 0,90
2.Материал стен (кирпич) 1,00
3.Серия дома (обычная) 1,00
4,Мусоропровод (есть) 1,02
5.Отопление (центральное) 1,00
6.Горячее водоснабжение (центральное) 1,00
7.Состояние вентиляции (удовлетворительное) 0,98
8.Состояние подвала (удовлетворительное) 0,98
9.Состояние чердака (неудовлетворительное) 0,96
10.Состояние двора (хорошее) 1,00
Характеристика квартиры
1.Этаж (5) 1,00
2.Планировка комнат (смежные) 0,98
3.Высота потолка (до 3 м) 1,00
4.Площадь кухни (более 8м) 1,02
5.Санузел (смежный) 0,98
6.Ванная (покрашена) 1,00
7.Балкон или лоджия (балкон) 1,00
8.Входная дверь (металлическая) 1,02
9. Освещенность % (100) 1,00
10.Наличие телефона (есть) 1,00
11.Окна выходят (на улицу и во двор) 1,01
Задание 2 80%
ТК – 9. Задание
1. Используя данные табл. 1, определить действительный валовой доход, чистый операционный доход, а также доход, относимый к зданию и земле. Сделать выводы.
2. Определить общий коэффициент капитализации, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 73% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 18% годовых. При этом инвестор рассчитывает на 25% прибыли на вложенный капитал.
3. Определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра.
Стоимость строительства равна 50000 тыс.руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 8200 тыс.руб., коэффициент капитализации для земли и для здания 8 и 10 % соответственно.
4. Рассчитать средневзвешенный коэффициент капитализации на основе данных, представленных в табл. 5.
Таблица 5
Показатель Объект
№1 №2 №3 №4
Цена продажи, р. 100000 800000 120000 95000
Чистый операционный доход, р.
17000
12500
21500
14250
Ставка капитализации 17 1,5625 17,92 15
Весовой коэффициент 0,4 0,15 0,3 0,15
5. В здании общей площадью 10000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сдаются в аренду за 3200 руб/м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.
Определить:
а) потенциальный валовой доход;
б) действительный валовой доход;
в) чистый операционный доход.
Задание 3 80%
ТК – 11. Задание
1. Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж (табл.6).
Таблица 6
Основные характеристики дачных участков
№ п/п Размер, соток Расстояние до города, км Водоем Состояние дорог Баня Гараж Цена продажи, тыс.р.
1 7 60 - Плохое - + 49
2 7 65 Река Хорошее + + 65
3 7 65 Озеро Хорошее - + 67
4 12 60 Река Хорошее + - 67
5 12 65 Озеро Хорошее + - 65
6 7 65 Река Хорошее + - 60
7 7 60 - Плохое - - 43
8 12 60 Река Хорошее + + 75
9 12 65 Озеро Хорошее + + 72
10 7 65 Озеро Хорошее - - 60
Расчеты оформите в табл. 7.
Таблица 7
Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче
Характеристики дачных участков Пары продаж с единственным отличием
1/7 2/6 3/10 8/4 9/5
Цена продажи дачи с гаражом, тыс.р. 49 65 67 75 72
Цена продажи дачи без гаража, тыс.р. 43 60 60 67 65
Разница в ценах, тыс.р. 6 5 7 8 7
Решение:
2. Определить стоимость складского помещения, расположенного в Ленинском районе, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов (табл. 10).
Таблица 10
Характеристики объектов-аналогов
№ продажи Цена продажи, тыс.р. Характеристики относительно объекта оценки Район
подъездные пути пожарно-охранная сигнализация
1 8500 Хуже на 15% Аналогичная Ленинский
2 10500 Аналогичные Хуже на 5% Центральный
3 9350 Лучше на 10% Аналогичная Советский
Известно также, что складские помещения в Ленинском районе дешевле, чем в Центральном районе, на 10% и дороже, чем в Советском районе, на 15%.
Расчет оформить в табл. 11.
Таблица 11
Расчет величины корректировки
№ продажи Цена продажи, тыс.руб. Корректировки в долях Скорректированная цена продажи, тыс.р.
подъездные пути пожарно-охранная сигнализация район
1 8500 1,15 1,00 1,00 9775
2 10500 1,00 1,05 0,90 9922,5
3 9350 0,90 1,00 1,15 9677,25
3. На основе информации полученной в результате проведения исследования состояния рынка, опроса риэлторов и оценщиков (табл. 13-15), определить рыночную стоимость участка с улучшениями.
Аналогичный участок был реализован за 85 тыс.р.
Таблица 13
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер Величина корректировки, в относительных величинах
Физические характеристики 1,05
Рыночные условия 0,92
Условия продажи 1,10
Переданные права на недвижимость 1,04
Таблица 14
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер Величина корректировки, в относительных величинах
Рыночные условия 1,04
Физические характеристики 1,50
Условия продажи 1,04
Переданные права на недвижимость 0,92
Таблица 15
Величина корректировки в зависимости от характеристик
объекта
Характер Величина корректировки, в относительных величинах
Условия продажи 0,95
Рыночные условия 1,05
Физические характеристики 1,10
Переданные права на недвижимость 1,20
4. Определить стоимость квартиры.
Стоимость аналогичной квартиры в новом доме 28 тыс. руб. за кв. м. Площадь составляет 74 кв. м. Коэффициент годности составил 0,85. Мультипликатор экономического устаревания в 2,9 раза ниже, чем в новом доме.
Задание 4 100%
– 12. Задание
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в Советском районе, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков (табл. 1).
Таблица 1
Данные о недавних продажах аналогичных участков
№ продажи Цена продажи, тыс.руб. Характеристики относительно объекта оценки Район
Обзор Форма
1 70 Хуже на 5% Аналогичная Ленинский
2 60 Аналогичный Хуже на 20% Советский
3 70 Лучше на 10% Аналогичная Калининский
4 60 Хуже на 15% Аналогичная Ленинский
5 65 Лучше на 7% Аналогичная Калининский
6 50 Хуже на 10% Хуже на 30% Ленинский
7 65 Лучше на 8% Аналогичная Калининский
8 75 Аналогичный Аналогичная Кировский
9 75 Лучше на 15% Хуже на 20% Советский
Известно также, что земельные участки в Советском районе дешевле, чем в Кировском районе, на 5%, чем в Ленинском районе, – 10%, и дороже, чем в Калининском районе, на 15%.
Расчеты оформите в таблице 2.
