Договор участия в долевом строительстве

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность тематики настоящего исследования. Серьезные экономические и социальные преобразования, отметившиеся в Российской Федерации, привели к радикальной трансформации законодательных норм, которые касаются покупки объектов недвижимой собственности, в особенности законодательных положений в части строительства объектов жилого назначения. 

В свете законодательных преобразований одной из самых часто встречающихся форм финансового обеспечения строительства недвижимого имущества для последующего оформления имущественных прав на помещения в подобных объектах явилось так называемое долевое строительство (далее по тексту – ДС). 

Этот формат участия в процессе застройке подразумевает наличие правовых отношений, которые возникают между организацией-застройщиком и инвесторами (непосредственными участниками ДС) в части обеспечения всеми необходимыми ресурсами и организации сооружения недвижимых объектов. Наряду с этим данные правоотношения достаточно долго оставались нераскрытыми со стороны законодателя. 

Вследствие того, что законодатель всячески уклонялся от регламентации вопросов раскрытия сущности обязанностей и прав организации-застройщика и участников ДС, в этой области сложилась весьма неоднозначная практика правоприменения, вследствие чего участники ДС вынуждены рисковать, задействовав в процессе «самопальные» правовые средства. 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ      3

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ                                   12

1.1 Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц 

для долевого строительства                                         12

1.2 Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами                                              26

1.3 Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве 38

 ГЛАВА 2. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ                                   44

2.1 Существенные условия договора участия в долевом строительстве     44                                            

2.2 Форма и государственная регистрация договора участия в долевом

строительстве                                                  51

ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА               63

3. 1 К вопросу о возможности заключения предварительного договора

участия в долевом строительстве                                   63

3.2 Право на объект долевого строительства    69

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 80

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 89

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законодательство Российской Федерации

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25 декабря 1993. №237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136- ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // Российская газета. 20 ноября 2002. № 220:

7. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

8. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14.

9. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 1005.

10. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции Федерального закона от 9 января 1996г. № 2-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.

11. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 1.

12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

13. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

14. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

15. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. №43. Ст. 4190.

16. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5140.

Научная и учебная литература.

1. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. - Иркутск: Изд-во Иркут.ун-та. 1985.

2. Аксюк И.В., Колесник И.В. Право собственности на недвижимость. Ростов-на-Дону: Ростиздат. 2019.

3. Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: ВолтерсКлувер, 2007 // Справочная система «КонсультантПлюс».

4. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография Левексон. 1900.

5. Бобровникова М.. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2017. № 1.

6. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2018. № 1.

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное, стереотипное (5-й завод). М.: Статут, 201.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. — М.: «Статут», 2018.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Издание дополнительное, исправленное (2-й завод). М.: Статут, 2017.

10. Брауде И.Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. — М.: Госюриздат. 1952.

11. Безрук H.A., Вердников В.Г., Компанеец Е.С. Правовое регулирование перевозок грузов, капитального строительства, расчетов и кредитования в народном хозяйстве: учебное пособие. М., 2018

12. Богатырев А.Г. Инвестиционное право. М., 2017.

13. Богуславский М.М. Иностранные инвестиции: правовое регулирование. М., 2019.

14. Бублик В. А. Юридическая квалификация долевого участия в строительстве: некоторые теоретические вопросы и арбитражная практика // Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии- Обзоры. 2018. № 1.

15. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2020. № 6.

16. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании .Нотариус. 2009. № 1.

17. Валеев P.A. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости. М.: Юрист. 2018.

18. Верещагин С.А. Кто есть кто в строительстве // Налоговый вестник. - 2005. № 24.

19. Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. Приложение к № 7. 2019.

20. Вишневская И.С., Лукьянцев A.A., Нагаев А.Н. К вопросу о правового регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. 2020. № 2.

21. Вознесенская H.H. Иностранные инвестиции: Россия и мировой опыт (сравнительно-правовой комментарий). М., 2001.

22. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968.

23. Генкин Д.М., Новицкий И.Б. Предисловие редакторов к кн. «JX Спецкурс. Курс германского гражданского права». Т. 1. полутом 1. IV 1950.

24. Гетьман Н. Сто девяносто шесть мероприятий // ЭЖ-Юрист. 2016. №36.

25. Глуховская. Э. Новая бухгалтерия. Выпуск 9. сентябрь 2005.

26. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. СПб., 2020.

27. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 2019.

28. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ», 2018.

29. Гражданское право: ч. 2: Учебник / Под общей редакцией профессора В.Ф. Чигира. - М: Амалфея, 2017.

30. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2018.

31. Гришаев С.П. Договор участия в долевом строительстве // Закон. 2018. №3.

32. Гришаев С.П. Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве? //Хозяйство и право. 2006. № 10.

33. Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 5. 1954.

34.. Гусев С.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. М.: Экзамен. 2018.

35. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2017. № 3.

36. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. 2018. №3.

37. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т.Ш. Обязательственное право. - СПб.: Изд. «Юридический центр Пресс», 2004.

38. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

39. Иоффе О.С. Советское гражданское право. 1950. Т. I.

40. Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Хозяйство и право. Приложение к № 4. 2005.

41. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Экоинвест, 2017.

42. Киндеева Е.А. Долевое участие - механизм в действии // «ЭЖ-Юрист». 2017. № 28.

43. Киндеева Е. А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат. 2018.

44. Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2020. № 11.

45. Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №3.

46: Кодификация российского частного- права / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2019.

47. Козлова Е. Поиск модели договора долевого .участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство направо. 2018. № 2.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. 1993. №6.

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 1996 г. № 4/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 января 1997 г. № 2 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 3. С. 4.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19 сентября 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. №4.

9. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 10.

10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. № 13863/09 // Справочная система «КонсультантПлюс».