Задача по правовому регулированию отношений в сфере строительства и недвижимости

1) В 2011 году Общество с ограниченной ответственностью «Вальд» заключило с Министерством лесного хозяйства Воронежской области договор аренды земельного участка из земель лесного фонда площадью 80 га, находящегося в государственной собственности, сроком на 30 лет – до 2041 года для целей осуществления рекреационной деятельности. (2) В 2017 году Земским собранием Анновского сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области утверждены изменения в генеральный план поселения, согласно которым часть земель лесного фонда были включены в состав населенного пункта – села Анновка, в том числе и арендуемый земельный участок. При разработке проекта генерального плана согласование Рослесхоза не было получено. Для этих земель генеральным планом была установлена зона Р-1 – зона рекреации (отдыха). В целях приведения в соответствие с генеральным планом в правила землепользования и застройки были также внесены изменения, в соответствии с которым в отношении арендуемого земельного участка был установлен вид разрешенного использования “Отдых (рекреация)” (Код 5.0 по Классификатору видов разрешенного использования). (3) В 2018 году ТУ Росимущества в Воронежской области приняло решение о разделе арендованного земельного участка на 9 участков площадью 4 га каждый с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (итого 10 участков). Вид разрешенного использования образованных земельных участков – Рекреация (отдых) (код 5.0 по Классификатору видов разрешенного использования). В этом же году Росреестром было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на 9 образованных земельных участков, а МТУ Росимущества заключило новые договоры аренды 10 участков с ООО «Вальд» сроком на 25 лет.

(4) В 2019 году ООО «Вальд» возвело на арендованных земельных участках 40 сооружений (по 4 на каждом участке). Площадь сооружений, согласно техническим планам, составляла от 30 до 150 кв.м, наименование сооружений – «Объект туризма». Фактически данные сооружения представляют собой бетонный фундамент, на котором закреплены 4 металлических столба, на которых установлена крыша из металлического профнастила. Внешние стены отсутствуют, а между столбами закреплены мягкие настилы из ПВХ. Указанные сооружения на основании технических планов были поставлены на кадастровый учет, и на них было зарегистрировано право собственности ООО “Вальд”. В период с ноября 2019 по февраль 2020 ООО «Вальд» заключило с МТУ Росимущества договоры купли-продажи арендованных земельных участков на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

(5) В марте 2021 ООО «Вальд» (продавец) заключило договор купли-продажи земельных участков и всех расположенных на них сооружений с ООО «Серп» (покупатель), переход права собственности на земельные участки и на все сооружения был зарегистрирован в ЕГРН. В июне 2021 года ООО «Вальд» было ликвидировано.

(6) В июле 2021 ООО «Серп» было принято решение об объединении всех купленных участков в один участок, новый участок прошел кадастровый учет, и Росреестр зарегистрировал на него право собственности за ООО «Серп». В декабре 2020 года ООО «Серп» приняло решение о разделе земельного участка на 130 индивидуальных участков, пригодных для застройки, и одного участка, на котором

 расположены дороги для проезда к индивидуальным участкам. Все земельные участки прошли кадастровый учет, и право собственности на все образованные участки было зарегистрировано за ООО «Серп».

(7) В период с сентября 2021 по настоящее время ООО «Серп» строит на индивидуальных участках нежилые здания (апарт-коттеджи), которые продает третьим лицам вместе с участками.

(8) 12.12.2023 гражданин Панков купил у ООО “Серп” индивидуальный участок и расположенные на нем апарт коттедж и сооружение «Объект для отдыха». Панков вместе с семьей сразу вселился в коттедж и постоянно проживает в нем по настоящее время.

(9) В январе 2024 г. следственное управление Следственного комитета РФ по Воронежской области начало проверку законности приватизации участков ООО “Вальд”, производится опрос лиц, приобретших апарт-коттеджи.

(10) Следственное управление опросило, в частности, Панкова об обстоятельствах приобретения им недвижимости. После этого Панков обратился в адвокатское бюро за консультацией.

(11) Панков хочет понять, могут ли у него отобрать его недвижимость и как этого избежать. На момент обращения никаких судебных процессов в связи с данной ситуацией не начато.

(12) Вопросы:

(13) Правомерно ли ТУ Росимущества в Воронежской области предоставило участки, включенные в территорию населенного пункта, в аренду в пользу ООО «Вальд»? (14) Имелись ли в действиях органов Росимущества нарушения процедуры предоставления участков из государственной собственности в частную собственность ООО “Вальд”, и если да, то какие? 15) Какие требования, направленные на возврат земель в федеральную собственность, могут предъявить органы власти и к кому именно?