Решение бизнес кейса по инвестиционному анализу

Описание кейса:

К нашему Клиенту обратился Бизнес-партнер и предлагает осуществить инвестиции в складской комплекс (далее «Объект»), расположенный в ближайшем Подмосковье (в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе)

В рамках сделки предполагается осуществить выкуп следующих активов:

Земельный участок 22 га и расположенный на нем объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства совокупной арендопригодной площадью 30.9 тысяч м2. Объект строился в качестве складского помещения. Оценочный размер необходимых инвестиций в завершение строительства и ввод в эксплуатацию составляет 445 млн рублей (без НДС)

Земельный участок Объекта предполагает возможность дополнительного строительства новых зданий и сооружений

Целевая цена приобретения Объекта оценивается в 600 млн рублей

После покупки предполагается:

Завершить строительство недостроенного склада (Здание 1), проинвестировав в это 445 млн рублей (без НДС). Оценочный срок завершения строительства и ввода в эксплуатацию составляет 6 месяцев

Начать строительство нового склада на свободной части участка совокупной арендопригодной площадью 60 тысяч м2 (Здание 2). Оценочная себестоимость строительства составляет 1.6 млрд рублей (без НДС). Строительство начинается после ввода в эксплуатацию Здания 1 и оценивается в 1 год

Существуют интересанты, которые готовые арендовать создаваемые площади на следующих условиях (арендуется здание целиком):

Здание 1 - имеется арендатор по цене 4.0 тысяч руб. за 1 м2 в год triple net* (то есть без НДС и операционных расходов)

Здание 2 - имеется арендатор по ставке 3.8 тысяч руб. за 1 м2 в год triple net*

(*) по сути, ставка для прямого расчета NOI

Финансирование проекта (как самой покупки, так и капитальных расходов, связанных со строительством) предлагается организовать следующим образом:

25% - собственные средства участников (Клиент + Бизнес-партнер). При этом Клиент выдает 50% необходимых средств в виде прямых вложений и еще 50% средств обеспечивает в виде займа Бизнес-партнеру под залог недвижимости (по ставке 11% годовых), принадлежащей Бизнес-партнеру (оценочная стоимость 237 млн рублей). Полученный заём Бизнес-партнер также вносит в качестве собственного участия в проект. Погашение займа осуществляется за счет дивидендного потока на долю Бизнес-партнера от Объекта

75% - заемные средства, привлекаемые в банке на рыночных условиях (ожидаемая ставка 11% годовых)

Распределение долей в проекте 50% у Клиента и 50% у Бизнес-партнера

Задача соискателя:

Произвести расчет денежного потока Клиента по сделке, рассчитать IRR и его чувствительность к ключевым параметрам

сделанный расчет сделать в экселе