Решить задачу

Научно-исследовательский институт арендовал на три года у муниципального образования нежилое помещение общей площадью 200 кв. м, состоящее из трех комнат, для размещения отдела, работающего по новой тематике, запланированной институтом. Спустя 10 дней выяснилось, что помещение находится в плохом состоянии. Специалисты, приглашенные институтом, после осмотра помещения указали в заключении, что требуется замена перекрытий, без чего комнаты не могут использоваться по назначению. Институт обратился к муниципальному образованию с требованием заменить балки чердачного перекрытия и привести комнаты в пригодное для эксплуатации состояние. Одновременно институт сообщил о прекращении перечисления арендной платы на все время проведения ремонтных работ.
В чем состоят особенности заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности?
Что составляет предмет договора аренды и каковы иные условия данного договора?
Какие права и обязанности сторон по договору аренды?
Как решить дело? Обоснуйте ответ, оценив ситуацию.