Гражданское право. Договор Аренды

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) 1 апреля 2006 г. заключил с ООО «Сибирь» (арендатором) договор аренды одноэтажного здания площадью 150 кв. м сроком на 5 лет для использования под магазин. Арендная плата по договору должна выплачиваться в размере 70 000 руб. ежемесячно. В течение двух лет арендатор уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора. В июне 2008 г. арендатор заменил в здании электропроводку и стояки водоотведения, стоимость затрат составила 40 000 руб. 30 ноября 2008 г. арендодатель обратился к арендатору с требованием об уплате арендных платежей за истекший период. Арендатор потребовал зачесть ремонтные работы в счет уплаты арендных платежей. Арендодатель подал в арбитражный суд исковое заявление о досрочном расторжении арендного договора и о взыскании с арендатора 630 000 руб. Не признав исковые требования, ответчик суду пояснил: ремонт арендованного имущества он произвел за счет собственных средств с согласия арендодателя, а арендную плату он внес 30 декабря 2008 г., что подтверждается платежным поручением. Разберите доводы сторон. Решите спор. Назовите основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора?